之前盘点过金山到奥体板块的楼盘，到了下半年，很多新盘将陆续开盘。
最近受关注度比较高的是金山文翠，上周末开盘了，至少现场人流量比较大。
但实际去化多少套官方未给出一个准确的数字，盲猜去化效果还是可以的。
之前对于这个楼盘有做过实地踩盘分析，有兴趣可以翻一下以前的测评文章。
不过，这个楼盘，开得好像有点不讲武德了。
前言
图片来源于中介
2024年8月30日土拍，宗地2024-30入市，位于仓山区建新北路与金达路交叉口东侧出让地块，被福州工业园区经过44轮竞拍获得；
占地面积：40.15亩，容积率：1.0以上，2.74以下（其中商业建筑面积不少于1000平方米，不超过2800平方米）
限高100米以下（其中住宅建筑高度21米以上） 。起始价10.06亿，起始楼面价约13718元/㎡。
成交价：12.4亿 竞得企业：福州工业园区开发集团有限公司，楼面价为16909 元 /㎡。
在楼市还未回暖的条件下，能够经过多伦加价的地块，一定有特别之处。
这个地块在金山地段尚可，主要的特点是划片金山小，对口金山中学，在金山板块算是头部资源。
这个楼盘，优缺点都很明显，我们通过对比金山其他项目，以及次新二手房，来看一下这个楼盘是否像中介说的那样有性价比。
可能刚看的时候想喷，但如果真想发言，建议全文看完后再到评论区留言。
PART 1
图片来源于中介
在金山文翠之前，建总流花溪已经开盘了，先对比一下建总流花溪，刚好这两个楼盘都是新规后的产品，可以多维度对比。
建总流花溪的特价房，单价大约在2.7万，建筑面积为128.96平米，带精装交付。
先说一下精装，目前理解的概念吧。
前几日，和福州一个顶级豪宅项目的营销总聊天，她说本来想直接告诉购房者装标为3千每平米，无奈相似的装修标准，竞品喊出6千，他们只能也说6千了。
关于未来交付，不要对于宣传抱有过大的希望，这两个在金山PK的楼盘，盲猜未来到手的标准差不多。
然后是地段对比，文翠公馆处于金山大道北面约200米左右，建总流花溪处于浦上大道以南，在目前已经交付的钱隆府西侧。
金山的核心地段是在金山大道和浦上大道之间，二者对比后，显然是金山文翠的地段更好一点，也可以从周边配套上了解析：
图片来源于网络
金山文翠周边配套比较齐全，发展时间比较长，流花溪周边的环境界面会弱一点，生活配套需要多走几步。
金山文翠有一个比较明显的优势，地铁5号线步行约200多米，而建总流花溪步行距离内没有地铁。
教育配套，金山文翠在土拍的时候就确定对口金山小学，是项目备受关注的原因，建总流花溪对口福州市英才小学，也就是之前的冯宅中心小学。
至于两个项目品质，应该都还可以，比如有下沉会所，泳池，健身馆之类的，得益于新规产品，赠送面积也基本雷同。
那就是对比价格了，金山文翠是在备案价基础是打了8.9折，然后根据不同的户型再减去4万或者6万。
总体来说，金山文翠公馆的均价大概在3.1万左右。
那建总流花溪与金山文翠哪个更有性价比呢？
说一下个人理解：
首先，从地段上看，金山文翠略胜一筹，离市中心更近，地段差价相当于1500元左右吧。
其次，有地铁的金山文翠对比没有地铁的流花溪，差价差不多在1500元左右。
最后是教育配套，对口金山小与普通学校，在金山的差距差不多在3000元，左右浮动一点。
再对比其他生活配套，金山文翠略好一点，这个差距大概在1000元左右吧。
按我们的算法，这两个楼盘的真实价值差距，应该在7千元左右，当然，每个人对于差距的衡量标准不一样，所以这里只能代表个人观点。
其实，并不是金山文翠有很高的性价比，只是周边竞品比较给力，无形中衬托出金山文翠的性价比：
配套基本都有优势的前提下，还有金山小加持，在售均价对比竞品的特价房大概只差4千。
其实，真的很难理解，没有地铁，没有优质教育资源，建总流花溪的特价房敢卖到2.7万左右的单价，至少勇气可嘉。
或许，建总流花溪的高佣金，远胜于金山文翠，是中介的动力吧！
PART 2
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即将进入市场的建总瑞玺，备案名为宸玺台，这个时候也应该倍感压力了，从拿地的方式来说，会薄弱一点，因为
今年3月28日，该福州建总地产有限公司以底价 3.37 亿元竞得宗地2025-04地块，占地面积约13.04亩，楼面地价约为13842 元 /㎡。
这个项目有点意思，一共就三栋楼，面积段居然也是128和149的两种户型，好像要和金山文翠来一场针尖对麦芒的PK。
同样，我们做多维度对比：
从地段上说，瑞玺的地段会比金山文翠强一丢丢，周边的生活气息更浓；
与地铁2号线有点距离，到洪湾站大约800多米，到金山站大约为1公里，理论上步行到不了地铁口，但金山有较多共享单车；
从教育配套上说，建总瑞玺划片四附小对口仓山区实验中学，这个金山文翠对比，还是有较大的差价。
然后提一下产品力，建总最近确实有打算在金山发力，但是巧妇难为无米之炊，一共就13.04亩的地块，难以打造适合全年龄段的社区；
换句话理解，社区产品力，大概率会比金山文翠弱，毕竟可供开发的地块就那么大，总不能把泳池，棋牌室，瑜伽室，健身馆等都配齐了吧。
这个项目对应的客群，大概率是金山地缘属性比较强的群体，但是社区太小，没有优质教育资源，没有地铁，不知道地缘客户能否接受。
同样的方法对比单价：
地段上，瑞玺优于文翠一丢丢，价值500元，地铁上文翠略胜一筹，价值1000元（瑞玺优于流花溪），教育配套上，金山文翠优势约3千元；
产品力上，社区太小，很难形成多维度的配套，这个略逊色于文翠，大概1000元的单价吧。
这么算下来，瑞玺的价格应该要在2.6-2.7之间才算与金山文翠匹配上。
当然，以上还是按照我们踩盘后，用几个主要因素对比，这些价值因人而异。
其实，小地块项目，上市周期短，资金持有成本低，如果按楼面价加一万的话，能快速销售也是有利润的。
PART 3
图片为实地拍摄
聊两个已经交付的项目，先聊聊临近4号线半洲站的城市之光。
城市之光在早期开盘的时候，均价在2.8-2.9万之间，小户型单价低，大户型单价高；
如果要挑一个户型对比文翠128平米的户型，比较合适的是132平米。
当时这个户型的售价大约和现在的金山文翠差不多，但这并不是新规产品，从得房率上看是弱于金山文翠。
当时金山板块的新盘并不多，所以城市之光卖得比较好。
后来，建总流花溪开盘后，因为定价较高，从某种程度上说，也助攻了城市之光，虽然都是金山弱片区，但是城市之光临近地铁4号线。
现在全方面对比，地段，配套，教育资源都不如文翠，除了地铁4号线优于2号线外，其他方面并没有优势。
所以，早期买入城市之光的人，要置换的话，就要割肉了。
至于榕心映月，之前二手房市场成交价在3-3.2万区间较多。
从地段上看，榕心映月小胜，双地铁交汇处，生活气息更浓厚，教育配套比较接近（金闽小），产品力也还可以。
但是2019年销售的榕心映月，在产品力上无论如何和新规都没办法对比了，但存在一个现房优势，不过二手房有很多未满二，交易成本高。
总得来说，地段，配套还有现房是优势，但房东要想尽快出手，可能要稍微调整一下价格了。
结语
对比后，好像说了很多金山文翠的好话！
但并不代表着金山文翠就是一个笋盘，如果是一个优质楼盘的话，早就需要摇号了。
我们是以金山文翠这个项目，和其他新房，次新房做一个综合对比。
金山文翠在金山板块并不算非常核心的地段，在整个福州楼市的版图上看，就更为边缘化了，因为未来鼓台，二内晋还会有优质地块。
关于金山文翠这个项目，主要是适合金山地缘改善群体，毕竟早些年划片金山小的楼盘，主要以老旧小区为主。
金山文翠社区品质也还不错，离地铁也比较近，但不是主要卖点，主要还是更适合对居住和教育同时有需求的群体。
不过，金山小学的生源比较满，与以往凭借购房合同能上学的楼盘对比，买入金山文翠，要想入读金山小学，可能要等到2028年了。
如果二手房市场出现了类似笋盘，比如榕心映月某个业主愿意降价，也可以考虑，毕竟地段更好，还是现房，但要提前三年落户。
总的来说，金山文翠以3.1万左右的均价入市，可以根据周边的配套，以及自己的需求，做加减法来衡量其他楼盘的价值。
当然，在金山板块未来还会有比较多的供地，已经进入买方市场了，可以让子弹飞一会。
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